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「自宅の登記簿に『差押』の文字が…」
「このままでは、長年住み慣れた家が競売にかけられてしまうの？」
「家族のいるこの家だけは、なんとしても守りたい…」

税金の滞納が原因で、あなたの大切な自宅や不動産が失われる危機に瀕している。これほど恐ろしいことはありません。

差押えの通知を受け取り、「もう終わりだ」と絶望的な気持ちになっているかもしれません。しかし、どうか落ち着いてください。まだ、すべてが終わったわけではありません。

「差押え」から、強制的に家が売却される「競売（公売）」までには、まだ時間的な猶予があります。その間に正しい行動を起こせば、最悪の事態を回避できる可能性は十分に残されているのです。

この記事では、あなたの家と家族を守るために、今すぐ知っておくべき3つの対処法を具体的に解説します。

 

自宅が差し押さえられたら？「競売（公売）」までの流れ

まず、今あなたの家がどのような状況にあるのかを冷静に把握しましょう。「差押え」は即「退去」ではありません。

1. 差押登記の実行： 税務署や役所が、法務局であなたの不動産の登記簿に「差押」と記入します。これにより、あなたは不動産を自由に売却できなくなります。

2. 財産調査・評価： 役所の担当者や不動産鑑定士が、あなたの不動産の価値を評価します。場合によっては、現地調査が行われることもあります。

3. 公売の通知・公告： 不動産の評価額や、いつどこで公売（競売）にかけるかといった情報が決定され、あなたに通知されると共に、インターネットや広報で公告されます。

4. 公売（競売）の実施と退去： 公売が実施され、最高額で入札した人に不動産が売却されます。新しい所有者が決まれば、あなたは家を明け渡さなければなりません。

差押えから公売までは、通常数ヶ月から1年程度の時間があります。 この期間が、あなたの家を守るための最後のチャンスです。

 

競売と公売の違い

差し押さえ後の流れでは「公売」とよく似た制度で「競売」があります。一般的には「競売」の方が聞きなれているかとは思いますが、簡単に違いを言うと、

■公売

税金や保険料などの滞納により国税庁や地方公共団体により差押えられた場合に、国税庁・地方自治体により行われる。

■競売

住宅ローンや銀行借入、キャッシングなど民間債権の返済が滞った場合に債権者により裁判所を通じて行われる。

	公売	競売
債権の種類	租税債権 （税金・公的保険料など）	民間債権 （住宅ローン・銀行債券など）
主催	国税庁・地方公共団体	裁判所
財産	不動産・動産	不動産・動産
売却方法	期間入札・期日入札・インターネット公売・広告随意契約	期間入札
落札価格	高くても市場価格の70%～80%	高くても市場価格の70%～80%

「公売」と「競売」の最も大きな違いは、競売は債権者の申立てにより裁判所が行うのに対し、公売は国税局や地方公共団体に差押えの裁量が与えられている点です。

また、近年の公売はできるだけ多くの入札を集めるため、官公庁オークションサイトにてインターネット公売が積極的に行われています。

 

住宅ローンの支払い中に自宅が差押えられた場合

住宅ローンを組んだ金融機関はあなたの自宅に「抵当権」を設定しています。

「抵当権」とは、住宅ローンを払えなくなったときに金融機関が自宅を強制的に競売にかけられる権利のことで、「抵当権」は複数設定することができます。基本的には設定順に優先順位が付けられることとなります。

「抵当権」に対し、税金の滞納による差押えでは「差押登記」が付けられます。「差押登記」とは、あなたの不動産の登記簿に「差押さえ」と記載された状態となることです。

 

「抵当権」と「差押登記」の優先順位は？

抵当権と差押登記はどちらが優先されるかというと、「抵当権の設定登記日」と、差押登記の原因となった税金の「『法定納期限』の期日」の早いほうが優先となります。

■例１：抵当権が差押登記よりも先に設定されている場合

住宅ローンの残債	1500万円
滞納本税＋延滞税	300万円
抵当権の設定日	2018年5月1日
滞納発生の法定納期限の期日	2018年8月1日
差押登記の日付	2019年5月1日
競売または公売の落札価格	1000万円

 【結果】

この場合、抵当権が差押登記よりも先に設定されているため、住宅ローン債権者に先取特権があり、その落札代金は全て住宅ローンの債務に廻されます。

このことから、滞納している滞納本税・延滞税300万円はそのまま残り、更に住宅ローンの残債500万円も残ることとなります。

■例２：抵当権が納付期日より後に設定されている場合

住宅ローンの残債	1500万円
滞納本税＋延滞税	300万円
抵当権の設定日	2018年5月1日
滞納発生の法定納期限の期日	2016年2月1日
差押登記の日付	2018年5月1日
競売または公売の落札価格	1000万円

【結果】

この場合、差押登記が設定される原因となった滞納発生の法定納期限の期日が抵当権の設定よりも早いため、租税債権に先取特権があり、その落札代金は全て滞納本税・延滞税に充当されます。

このことから、滞納している滞納本税・延滞税は強制的に完納となる。しかし、残りの700万円が住宅ローン債権に充てられるも、住宅ローンの残債800万円が残ることとなります。

 

競売を回避するために、今すぐ検討すべき3つの対処法

時間が限られている中、どの選択肢を取るべきか。あなたの状況に合わせて検討しましょう。

【対処法1】税務署（役所）と「分納交渉」を行う
滞納している税金を、分割で支払っていく方法です。これが最も穏便な解決策ですが、不動産が差し押さえられている段階では、役所も強気な姿勢であることが多く、交渉は難航しがちです。

• 成功のポイント：

  • 実現可能な返済計画を具体的に提示すること。

  • 納税に対する誠実な意思を示すこと。

  • 弁護士など、交渉のプロを代理人に立てることで、成功率が格段に上がります。

 

【対処法2】「任意売却」で、より良い条件での売却を目指す
「任意売却」とは、競売にかけられる前に、あなた自身の意思で不動産を売却する方法です。税務署の同意を得て差押えを一時的に解除してもらい、通常の不動産市場で買い手を探します。

• 競売に比べて有利な点：

  • より高値で売れる可能性が高い： 競売は市場価格の5～7割程度になりがちですが、任意売却なら市場価格に近い値段で売れる可能性があります。

  • プライバシーが守られる： 競売のように情報が公告されないため、近所に知られずに売却を進められます。

  • 引越し時期や費用を交渉できる： 売却代金から引越し費用を捻出したり、明け渡しの時期を相談したりできる場合があります。

 

【対処法3】弁護士に相談し、法的整理（個人再生など）を検討する
税金以外にも多額の借金がある場合、個別の交渉だけでは根本的な解決にならないことがあります。その場合は、弁護士に相談し、法的な整理手続きを検討するのも有効な手段です。

• 個人再生： 裁判所の認可を得て、借金を大幅に減額する手続き。「住宅ローン特則」を使えば、住宅ローン以外の借金を整理しつつ、自宅を守れる可能性があります。

 

まとめ：大切な家を守るため、一刻も早く専門家へ

自宅が差し押さえられたという事実は、非常に重く、辛いものです。しかし、「差押え＝即、家を失う」ではないことを、ご理解いただけたでしょうか。

公売という最悪の事態を避けるためには、限られた時間の中で、専門的な知識と交渉力が不可欠です。

• 税務署との高度な分納交渉

• 債権者との複雑な調整が必要な任意売却

• 専門的な手続きである個人再生

これらを、あなた一人で進めるのはほぼ不可能です。

あなたの家と家族の未来を守るために、どうか一人で悩まないでください。私たち不動産問題と税金問題に精通した専門家が、あなたにとって最善の解決策を一緒に見つけ出します。手遅れになる前に、まずはご相談ください。

 

 

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逆に言えば、ポイントを押さえてしっかりと準備をすれば、市役所との交渉を有利に進め、あなたの望む結果（分納や猶予）を勝ち取る可能性を大きく高めることができます。

この記事では、あなたが相談の場で不利にならないよう、交渉のプロが実践する「相談の技術」を、誰にでもできる具体的な5つのポイントに分けて解説します。

 

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ただ「お金がありません」では、担当者は納得しません。「病気で働けなくなった（診断書）」「事業の売上がこれだけ落ち込んだ（売上帳）」など、なぜ払えないのかを証明できる客観的な資料を用意しましょう。

 

③ 家計の状況を全て正直に開示する
収入（給与明細など）と支出（家賃、光熱費、食費など）を一覧にした「家計収支表」を作成し、持参しましょう。お金の流れをガラス張りにすることで、「隠し事をしていない」という誠実さが伝わります。

 

④「実現可能な分納計画」を自分から提案する
担当者から「月々いくら払えますか？」と聞かれるのを待つのではなく、「家計を切り詰めて、月々〇万円なら確実に支払えます」と、自分から現実的な計画を提示しましょう。主体的な姿勢は、納税意欲の表れと見なされます。

 

⑤ 服装や態度にも気を配る
高価なアクセサリーやブランド品を身に着けて行くのは避けましょう。「本当にお金に困っているのか？」と疑念を抱かせる原因になります。清潔感のある、質素な服装を心がけ、誠実な態度で臨むことが大切です。

 

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【準備編】これだけは揃えたい！相談当日の持ち物チェックリスト

当日に慌てないよう、以下の書類を事前に準備しておきましょう。全て揃わなくても構いませんが、多いほど交渉は有利になります。

• □ 市役所から届いた通知書・督促状（必須）

• □ 収入が分かるもの（給与明細、源泉徴収票、確定申告書の控えなど）

• □ 支出が分かるもの（家賃の契約書、公共料金の領収書、ローン返済予定表など）

• □ 資産が分かるもの（預金通帳、保険証券、車検証など）

• □ 払えない理由を証明するもの（失業した場合は離職票、病気の場合は診断書など）

• □ 印鑑（認印で可）

• □ ボールペンとメモ帳（担当者の名前や話した内容を記録するため）

 

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もし、交渉がうまくいかなかったら？

万全の準備をして相談に臨んでも、担当者によっては厳しい対応をされ、交渉がうまくいかないケースもあります。
その場合は、その場で無理に食い下がったり、感情的になったりしてはいけません。

一度「分かりました」と持ち帰り、すぐに私たちのような専門家にご相談ください。

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相談がうまくいかなくても、まだ道はあります。決して諦めないでください。

 

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まとめ：万全の準備が、あなたの未来を守る

市役所との差押え相談は、あなたの生活再建に向けた非常に重要な第一歩です。

その一歩を成功させる鍵は、**「誠実な意思」と「客観的な事実に基づいた交渉」です。そして、それを支えるのが、今回ご紹介した「万全の準備」**に他なりません。

この記事を「お守り」として、自信を持って相談の場に臨んでください。そして、もし壁にぶつかった時は、いつでも私たちを頼ってください。あなたの再スタートを、全力でサポートします。

 

 

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