【住宅ローン＞家の価値】なら競売は回避できる？「無益な差押え」の取消しを専門家が解説

 

税金を滞納し、大切に守ってきた自宅を差し押さえられてしまった…
しかも、まだ多額の住宅ローンが残っている…

「税金も住宅ローンも払えない、もう八方塞がりだ」
そんな風に、未来への希望を全て失いかけてはいませんか？

しかし、お待ちください。その**「多額の住宅ローンが残っている」という状況こそが、あなたの家を競売（公売）から救う最大の武器になるかもしれない**のです。

法律には**「無益な差押えの禁止」**という、あまり知られていないルールが存在します。
この記事では、このルールを使って実際に自宅の差押えを解除し、競売を回避するための具体的な方法を、専門家が分かりやすく解説します。

 

なぜ「住宅ローン残高」が家を守る武器になるのか？

その答えは、債権の**「優先順位」**にあります。

不動産が競売にかけられた場合、その売却代金は、誰でも平等に分けられるわけではありません。法律で定められた優先順位に従って、順位の高い人から順番にお金を受け取ります。

そして、ほとんどの場合、銀行などの住宅ローン（抵当権）は、税務署（差押え）よりも優先順位が高いのです。

 

住宅ローン（抵当権）は、税務署（差押え）よりも優先順位が高いとは？

差押登記の原因となった税金の「『法定納期限』の期日」よりも、銀行などから住宅ローンを組んだ時期（抵当権の設定登記日）の方が早い場合がほとんどです。

不動産が競売にかけられた場合、抵当権と差押登記はどちらが優先されるかというと、「抵当権の設定登記日」と、差押登記の原因となった税金の「『法定納期限』の期日」の早いほうが優先となります。

■例１：抵当権が差押登記よりも先に設定されている場合

住宅ローンの残債	1500万円
滞納本税＋延滞税	300万円
抵当権の設定日	2024年5月1日
滞納発生の法定納期限の期日	2024年8月1日
差押登記の日付	2019年5月1日
競売または公売の落札価格	1000万円

 ■結果

この場合、抵当権が差押登記よりも先に設定されているため、住宅ローン債権者に先取特権があり、その落札代金は全て住宅ローンの債務に廻されます。

このことから、滞納している滞納本税・延滞税300万円はそのまま残る。また、更には住宅ローンの残債500万円も残ることとなります。

 

■例２：差押登記が抵当権よりも先に設定されている場合

住宅ローンの残債	1500万円
滞納本税＋延滞税	300万円
抵当権の設定日	2024年5月1日
滞納発生の法定納期限の期日	2024年2月1日
差押登記の日付	2018年5月1日
競売または公売の落札価格	1000万円

■結果

この場合、差押登記が設定される原因となった滞納発生の法定納期限の期日が抵当権の設定よりも早いため、租税債権に先取特権があり、その落札代金は全て滞納本税・延滞税に充当されます。

このことから、滞納している滞納本税・延滞税は強制的に完納となるが、残りの700万円が住宅ローン債権に充てられるが、住宅ローンの残債800万円が残ることとなります。

 

住宅ローン残高により「無益な差押え」となる場合も

【図解で解説】

＜競売で家が2,000万円で売れた場合＞

このように、競売を実行しても税務署の取り分が全くない状態のことを、法律用語で**「無益な差押え」**と呼びます。そして、法律はこのような無駄な差押えを禁止しているのです。

 

「無益な差押え」を主張し、差押えを解除させるための具体的なステップ

では、自分の状況が「無益な差押え」だと分かった場合、どうすればいいのでしょうか。自動的に差押えが解除されるわけではありません。こちらから積極的に働きかける必要があります。

【STEP 1】証拠資料を収集する
「無益な差押え」であることを客観的に証明するための資料を集めます。

• 住宅ローンの残高が分かる書類： 金融機関が発行する残高証明書など。

• 不動産の価値が分かる書類： 不動産会社の査定書や、固定資産評価証明書など。

 

【STEP 2】税務署（役所）と交渉する
収集した資料をもとに、税務署に対して「この差押えは無益であるため、法律に基づき解除すべきだ」と交渉します。

 

【STEP 3】（交渉が不調なら）差押え解除の申立てを行う
交渉で応じない場合は、裁判所の手続きではありませんが、行政に対して正式に「差押えの解除を求める申立て」を行います。これは非常に専門的な手続きです。

【重要】これらの手続きは、必ず専門家に依頼してください
「無益な差差押え」の主張は、高度な法的知識と交渉力が不可欠です。ご自身で中途半端な交渉を行うと、逆に言質を取られ、不利な状況に陥る危険性さえあります。不動産の査定から、税務署との交渉、法的な申立てまで、全てを任せられる専門家への相談が、成功への唯一の道です。

 

まとめ：諦めるのはまだ早い。あなたの家は「無益な差押え」かもしれない

税金滞納による自宅の差押えは、人生を揺るがす一大事です。しかし、住宅ローンが残っている場合、そこには一筋の光明が差すことがあります。

それが、**「無益な差押えの禁止」**という、あなたとあなたの家を守るための法律上のルールです。

このルールを正しく活用できるかどうかは、専門家のサポートにかかっています。もしあなたの状況がこれに当てはまるかもしれないと感じたら、一刻も早く、税金問題と不動産問題に精通した私たちにご相談ください。

競売の時計の針が進んでしまう前に、打てる手はすべて打ちましょう。

あなたにとって最も有益な情報を

あなたが、お金は有るが税金は払いたくなく、滞納しているのであれば「払えよ」としか言いようがない。

あなたが、払いたくても払えない人であれば、あなたの状況を好転するための最も有益で価値のある情報を提供することを約束する。

すべての問題の解決には、

の3点を、三位一体で進めなければ解決には至らない。

解決事例から、あなたの状況を解決に導く実例を参考に、解決に繋げていただきたい。

制度の理解や、確実に成果を上げるための交渉・申請のポイントを、簡単に分かりやすくまとめたマニュアルも提供しているので確認していただきたい。

 

 

 

お客さまの声

 

 

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差押問題の解決には3つの必要なことがある。

• ひとつ目は、法的制度を活用し、確実に徴収権力から差押えを回避・解除・返金することだ。
• 二つ目は、そもそもの税・保険料額を見直す。
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ひとつ目は上記に示すマニュアルを参考にしていただきたい。二、三については自分では十分に実施していると思っていても、第三者が客観的に見直すことで状況が一気に好転する場合も多々ある。

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